品牌零售商的商业地产路径

这一轮商业地产热潮中，王府井百货、南京中央商场、永旺商业、百盛商业等品牌零售商是一支不容小视的力量。他们以独有的优势推动中国商业地产的发展和成熟。

　　核心是“商业”还是“地产”

　　并不是所有品牌零售商都热心以开发者的角色进入商业地产市场。当然，这并不影响他们在合适的时机持有一些经营性物业。

　　商业地产开发专业服务机构意莲时尚北京有限公司董事长李乐说：“佳世客现在在中国以购地自建的模式为主，这在欧美已经很成熟了，像家乐福、沃尔玛在中国是以租赁为主的。”

　　马来西亚百货集团百盛商业进入中国的第一家店就是以购物中心的形象亮相的。百盛商业在中国开始是租赁经营，渐渐才开始持有一些产业。百盛商业集团有限公司北方区总裁刘敬锻说，“中国发展很快，以一种固定的模式会限制你的发展速度，所以我们跟其他的做法有点不一样，我们自己购置的大概占1/4，租赁的占3/4。一切都有可能，只要条件合适，只要方方面面的配套好，我们都会考虑的，所以就是多方面发展，不断适应市场的变化去运作。”

　　佳世客正是日本永旺旗下的购物中心品牌。永旺在日本的购物中心开发规模很大，但在中国的开发刚刚开始不久。永旺中国区战略发展总经理朱菁介绍说，“永旺现在在全国有10个购物中心，其中自建的只有3个，其他的7个项目都是采取整体租赁的模式。”朱菁表示和地产开发商的合作是非常良好的。“购地自建并运营”和“以永旺设计为基础，由开发商建设，永旺整体租赁运营”，是2007年就已经确立了的永旺购物中心在中国并行的两种模式。

　　朱菁表示，永旺本身是一个零售企业，做购物中心的目的并不是要靠地产来提升自身价值，更多考虑的是怎么把零售的销售额做得更好更大更全面。30年以前永旺从美国引进了购物中心这样的业态，把它发展成为更适合日本、更适合亚洲的模式。当时所考虑的可能是需要一个新的业态、需要一个创新。

　　当然，在这个过程当中，永旺也确认了做购物中心这一部分的投资回报率会远远高过零售部分的回报率。但是，朱菁也明确指出：“这个回报率不在于地产本身的增值，因为我们很少持有项目，基本是和开发商或者土地拥有方合作，采取整体租赁的方式。增值降低初期的投资成本，并且在后期盈利的过程当中，能够把它的价值最大化。这种模式下，价值最大化就不在于地产本身的价值提升，而是营运产生的现金流收入，这是跟目前国内做商业地产开发很大的不同。”

　　从跨国零售商的经验中可以发现，零售商并不愿意转型房地产开发，而是将必要的商业地产作为其零售业经营的一个专业场所和环节来对待。而商业地产开发所看重的，则是如何利用招商和后期经营来提升地产价值，获得地产增值价值的最大化。

　　开发如何进行到底？

　　江苏南京中央商场是国内老牌零售企业之一，也是A股上市企业，由中国雨润集团控股。这又是另一种典型的零售商介入商业地产的模式。雨润集团有地产业务，雨润开发的房地产项目，商业部分交由中央百货来经营，其他的地产部分进入市场销售。对于中央商场而言，最重要的工作聚焦于相关环节的衔接上。

　　所以徐州中央国际广场物业有限公司常务总裁李军说，“虽然对百货行业相当熟悉，但进入商业地产开发，从拿到拆迁再到定位策划、建筑设计甚至每一期开工，以及和各种专业服务机构打交道，包括建筑、内装、灯光设计等等，这些才是最复杂最头疼的问题。”

　　零售为什么要进入商业地产？李军的观点在零售商群体中有相当的代表性：“原来是买回一只鸡再加价卖出去，赚得不多，现在是买只鸡养大卖蛋，鸡还在。公寓卖掉以保证现金平衡回收，把办公楼卖掉以后，就基本白得酒店和商业包括地下商业。有开发收益、有金融收益，后期地产增值的收益也有，这跟做百货完全不一样。这种盈利模式能不吸引人吗？”

　　品牌零售商进入商业地产开发的时机已经基本成熟，惟一的不足就在于资本通道。尤其是后一点，事实上已经直接切中当下中国商业地产发展的痛处。北京王府井百货（集团）股份有限公司发展部部长曹世斌认为：“要开发持有商业，但是同样面临资金实力不足的问题，只有把商业资本、地产资本以及金融资本结合起来，专业开发商业地产。”他说：“未来十年是中国商业地产黄金十年，不是哪一个公司或者资本能够独立运作的，一定需要专业的地产资本、金融资本的结合，才能成功地在全国范围内复制和发展，特别是购物中心的开发。”

　　朱菁认为，无论是零售商，还是有意进入商业地产的地产商，应该慎重思考积极应对。慎重思考要进入这个新的领域到底能做什么和不能做什么，有能力做什么、可以做到什么程度。在慎重思考决定进入新的领域之后，就应该配备充足的资本、人才，积极谋求发展。