服装店的兴衰论

国内商业地产的走热，“商铺之死”逐渐成为部分商铺拥有者心中永远的伤痛。如何避免“死铺”，是什么原因造成“死铺”的出现，不是单纯的一个环节或某个方面的问题，它需要一个系统的运作过程来保障。所谓外行看热闹内行看门道，记者通过事例和专家一对一的点评，把“死铺”的众多因素告知大家，希望能给予启发。

　　场景一：“旺铺”变“死铺”都是转租惹的祸

　　位于木樨园的一家火锅店已先后转手三次，但每一家经营的时间都不超过一年，而与之相邻的另一家川渝酒楼已经营了快四年时间。记者原以为商铺转手的原因是商家经营不善，但附近商铺的经营者告诉记者，在木樨园做餐饮基本上都没问题，这家店铺每转手一次就会增加成本，这么频繁的转租必然会形成恶性循环，对接手的商家来说，无疑增加了经营成本，让自己在同行竞争中没有优势。

　　目前，商铺转租的现象已引起了业内的关注。收益较好的商铺通常会出现二房东、三房东……几经倒手后的租金大大提高，不仅加大了新商户的成本压力，也导致了经营者在市场竞争中后劲不足，特别是对于一些“初来乍到”的商铺来说。有专家提醒，如果转租炒作的现象不加以遏止，将会出现更多的“死铺”。

　　经营者的不断变更也促使产品更换频繁，破坏了市场的稳定性，也使客源缺乏稳定。为了避免同一商铺经营品种变化太快，经营者要求商铺在转租时，承租者的经营品种不能脱离规定的经营范围。商铺层层转租的危害，不仅使新入市的商铺面临风险，对于一些老商铺而言，也同样存在风险。商户租到价格虚高的商铺后，发现无利可图时，往往会转租，导致商铺经营者频繁变动。不仅不利于商铺的管理，也使商户负担的高成本最终会转嫁给消费者，造成恶性循环。但从另一个方面看，有需求就有市场，租金随着转让费涨，转让费随着转让次数涨。租金的上涨从另一方面反映了北京商业的迅速发展。租金上涨和市场的竞争供求有很大关系，即使有二房东的存在，只要有人租，就说明其存在的合理性。

　　场景二：“旺铺”变“死铺”都是炒铺惹的祸

　　在双榆树开服饰店的谢女士告诉记者，在这附近做服装生意很好做，因为附近的购买力是大学生，服装收益较好的商铺通常会出现炒作现象……房东会借助自己的位置、客流等抬高租金，好的铺面有限，但却有很多人要租，这时候大家的头脑就是想到要抢到手，等冷静下来就会发现，其实货未必真，价未必值啊。

　　刘先生前不久在这附近花了3.2万元承租了一个冷餐铺，加上装修费前期投入不到6万元。由于新开张的店铺都有一个市场磨合期，再加上没有经营经验，两个月下来刘先生的店都处于亏损状态。在朋友的建议下他将铺面以8万元的价格转出，这样算下来还净赚了2万多元。刘先生告诉记者，自己都没想到最后算下来是赢利，难怪周围很多朋友都在做炒铺投资。

　　承租商铺然后再转让给下家，这种商铺炒作模式比起投资商品房、购买国债、买保险和炒股票等投资形式相比，具备稳定、风险小、回报率高等诸多优势。因此很多投资者看中了“炒铺”中的巨大利润转型投身于商铺的炒作之中。可见，这种恶性循环的模式使得很多金铺产生了“泡沫”，但作为铺面的真正价值却在一次又一次的倒转中下降。大家只见炒铺人的笑脸，却没人看到数次炒铺接手的承租人的伤痛。新商铺通常需要经历二三年的市场成熟期，商户经营难度加大将使这一期限延长至五六年，使商铺最终有可能变成“死铺”。老商铺在租金炒作过高的情况下，市场竞争力也会下降。在商铺炒作当中，唯一受益的就是二房东。

　　场景三：“旺铺”变“死铺”都是转让费惹的祸

    在商铺租赁市场，上家向下家收取所谓的店面装修费或者转让费已经是众所周知的“潜规则”。不过，最近在商铺租赁市场上出现了房东出租店面时要求承租方支付转让费的情况。“本来房东出租铺面收取租金，是天经地义的事情，如果房东出租店面的同时收取价格不菲的转让金，这让承租方不能接受。”一位租户说。准备租店面做小本生意的李小姐就遇到了这样的事。　李小姐称她准备在大学附近开一个小店卖冷饮等一些小食品。但由于附近校园商业很发达，根本就没有闲置的店面，好不容易找到了一个几平方米大的铺面，但房东开出了数万元的转让费让李小姐望而却步。“几平方米大的店面就要上万元的转让费，每月还要交近两千块的租金，我们这种做小本生意的根本就承受不起。”李小姐满脸无奈地说。只要是有开店经历的人都知道，要找到满意的店铺将费尽艰辛，但不少中小型投资者，尤其是对于资金困难或没有经验的创业者来讲，水涨船高的转让费和租金将成为他们难以跨越的障碍。

　　专家认为，探究“死铺”背后的原因，还要从商业地产的经营性和多环节性开始。众所周知，商铺具有经营性特点，它的最终顾客面对的是终端消费者。这就决定了商铺的价值要实现，需要经历从开发商———投资者———经营者———消费者这样至少四个环节的复杂过程，而这个过程的任何一个环节出问题，都会导致“死铺”的出现。转租费用的出现，可见是经营者与经营者之间利益关系矛盾。